Рост доли точечной застройки: рекорды последних лет
В современной России фиксируется уверенный рост доли точечной застройки: к июлю этот показатель достиг рекордных 36,5%. Это самый высокий уровень за последние девять лет, что свидетельствует о структурных изменениях на рынке недвижимости. Одновременно отмечается тенденция к увеличению этажности жилых комплексов, что выгодно сказывается на рентабельности проектов. Девелоперы активно внедряют новые подходы, позволяющие быстрее окупить инвестиции, и временно сосредотачиваются на компактных решениях до улучшения рыночной конъюнктуры.
По сравнению с предыдущими периодами доля проектов точечного формата выросла на 0,7 процентного пункта за год и на 3,5 процентного пункта с 2017 года. При этом доля крупных жилых проектов площадью от 150 тысяч кв. метров упала до минимального значения за девять лет — 11,7%, что дополнительно подчеркивает трансформацию структуры рынка.
Финансирование и стратегические решения девелоперов
Высокие ставки по проектному финансированию подталкивают застройщиков к запуску в основном небольших и рациональных проектов, подтверждает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Компактные форматы позволяют реализовать жилой объект всего за два-три года, быстро вернуть вложенные средства и минимизировать финансовые риски.
Николай Козомазов, руководитель проектов практики «Инжиниринг» Strategy Partners, акцентирует внимание на факторах дополнительной безопасности: точечная застройка обеспечивает стабильную окупаемость капитала при сохранении высокой ликвидности объекта. По мнению Ксении Гришковец, руководителя департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы», интерес к подобным проектам объясняется ещё и тем, что в большинстве случаев уже существует необходимая инфраструктура — школы, детские сады, магазины. Это значительно снижает объем первоначальных инвестиций и экономит ресурсы участников рынка.
В текущих условиях масштабными проектами занимаются, как правило, только крупные компании с высоким финансовым потенциалом, отмечает Руслан Сырцов. Такой осторожный подход сохраняет стабильность не только уже реализуемых объектов, но и всей сферы жилищного строительства.
Инвестиционные стратегии и рыночные тенденции
После отмены массового ипотечного кредитования по сниженным ставкам в июле 2024 года порядка 22% жилищного рынка новостроек фиксируют снижение спроса: за январь—июль 2025 года продажи новых квартир по стране уменьшились до 12,3 млн. кв. м. Ярослав Гарбузов, возглавляющий отдел аналитики и ценообразования ГК «РКС Девелопмент», подчеркивает — запуск ряда комплексных проектов был перенесен на 2026–2027 годы, что открывает новые возможности для точечных решений.
Ирина Доброхотова, эксперт рынка недвижимости, отмечает, что реализация точечных объектов требует меньших вложений, а значит, позволяет быстрее реагировать на изменения спроса. Этот фактор особенно важен в периоды экономических преобразований, когда горизонт планирования сокращается, а динамика рынка становится более непредсказуемой.
Урбанистика и преобразование городского пространства
Ксения Гришковец, руководитель исследований «Главстрой Регионы», обращает внимание на социальные аспекты точечной застройки: новые проекты зачастую реализуются на месте устаревших и аварийных зданий. Пример тому — московская реновация, когда модернизировать целые кварталы и включать их в уже сложившуюся городскую среду оказывается сложно, а частичная реконструкция становится оптимальным решением.
Николай Козомазов приводит в пример опыт столицы — несмотря на курс городских властей на ограничение точечной застройки, согласования на строительство продолжают выдаваться. Так, в 2023 году только в районах «старой» Москвы было открыто для рынка более 70 новых компактных проектов. Это указывает на востребованность гибких подходов к редевелопменту в условиях ограниченного пространства мегаполиса.
Ирина Доброхотова к тому же отмечает, что во многих крупных городах земли под застройку остаётся мало, и стоимость участков постоянно растёт. Поэтому для точечных проектов нередко используются небольшие фрагменты территории, высвобождаемые в результате реорганизации промышленных предприятий или передачи неиспользуемых городских ресурсов.
Технологии и современные форматы планирования
Девелоперы всё чаще ищут пути повышения экономической эффективности за счёт увеличения количества квартир в новых домах. Основной инструмент для этого — возведение высотных зданий. По словам Николая Козомазова, такой подход позволяет оптимально использовать каждый квадратный метр участка даже в условиях плотной городской застройки.
Средняя этажность новых жилых домов в России к июлю составила 19,3 этажа. Этот показатель стабильно растёт: с 2015 года он увеличился почти на четыре этажа. Быстрее всего сейчас развивается сегмент жилых комплексов высотой от 25 этажей — они уже занимают 27,3% рынка, показывая прирост более чем на 15 процентных пунктов за восемь лет. Наоборот, проекты с малой этажностью сдают позиции — их доля снизилась практически в три с лишним раза, составив лишь 1,8% от объёма нового строительства.
Долгосрочные стратегии развития: фокус на инновации
Несмотря на краткосрочный переход к компактным решениям, многие эксперты уверены: по мере восстановления продаж основной акцент вновь переместится в сторону крупных, интегрированных проектов. Олеся Дзюба, руководитель отдела аналитики ГК «Самолет», прогнозирует, что роль масштабных застроек будет возрастать благодаря планомерной политике по развитию новых жилых кластеров и реконструкции неэффективно используемых территорий.
Упор на комплексную застройку позволяет обеспечить не только современные жилые площади, но и полноценную инфраструктуру: школы, детские сады, досуговые центры, парковые зоны и организации досуга. Грамотная организация новых районов привлекательна как для жителей, так и для бизнес-партнёров, что открывает перед отраслью амбициозные перспективы.
Таким образом, несмотря на современные вызовы, российский рынок жилой недвижимости демонстрирует гибкость и стремление к поиску прогрессивных решений. Специалисты уверены, что устойчивое развитие возможно за счёт баланса компактных проектов и масштабных комплексных застроек, что поддержит комфортную городскую среду и обеспечит оптимальные условия для всей строительной отрасли.
Источник: www.kommersant.ru
