Обстоятельства, когда один из жильцов отказался от участия в приватизации квартиры, при этом продолжает проживать и отказывается выписываться, вызывают немало вопросов у собственников, планирующих продать недвижимость. Неудивительно, что потенциальные покупатели сомневаются: ведь снять такую фигуру с регистрационного учета крайне проблематично. Насколько законны права такого жильца, можно ли его выписать против его воли и как всё это отражается на сделке купли-продажи? Разбираемся, опираясь на положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса РФ, позиции Конституционного суда РФ и нормы ЕГРН.
Остался зарегистрирован? Что говорит закон
Согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, пункту 19 Федерального закона от 29.12.2004 №189‑ФЗ и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, лица, бывшие членами семьи собственника, которые во время приватизации отказались от своей доли и официально задокументировали этот выбор, сохранили за собой право пользоваться жилым помещением бессрочно. Это закреплено и в решениях Конституционного суда РФ, а также в определения высших судебных инстанций. Закон прямо подчеркивает: граждане, проживавшие в квартире на момент приватизации и не ставшие её владельцами, не теряют право проживания даже после перехода права собственности к другому лицу.
Привилегии и гарантия постоянного проживания
Конституционный суд Российской Федерации не раз разъяснял: если бывший член семьи собственника отказался от участия в приватизации, его право бессрочного пользования нельзя отменить, пока существуют договорённости или иные законные основания. Такой гражданин защищён законом: его могут требовать выписать только по обоюдному согласию или по решению суда при наличии веских причин (например, если человек не проживает в помещении длительное время и у собственника есть доказательства этого факта).
В случае споров гражданин вправе защищать свои права — он может оспаривать попытки выписки или вселения новых жильцов через суд. Более того, регистрация в квартире такого жильца подтверждается данными из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), что добавляет дополнительную юридическую защиту.
Может ли текущий собственник продать квартиру с таким жильцом?
Законодательство не запрещает продажу квартиры, в которой зарегистрирован и проживает гражданин, отказавшийся от участия в приватизации. Однако покупатель должен быть заранее уведомлён о сохранении права пользования этим жильцом: такой гражданин не теряет прав ни при смене собственника, ни при смене управляющей компании, ни при других юридических преобразованиях.
Оформление сделки купли-продажи возможно, хотя потенциальные покупатели часто отказываются от приобретения подобных квартир именно из-за опасений, связанных с невозможностью выписать такого жильца в будущем. Формально этот гражданин не выступает собственником, однако закон обязывает учитывать его интересы. Именно по этой причине риелторы и нотариусы советуют согласовать все условия проживания заблаговременно, чтобы избежать будущих споров.
Специальные гарантии для жильцов по ЖК РФ и положения по ЕГРН
В соответствии с изменениями, внесёнными Федеральным законом от 23.07.2025 №233‑ФЗ, семейные члены, отказавшиеся от доли в процессе приватизации, но продолжающие занимать квартиру, дополнительно защищены в случае изъятия жилья для государственных или муниципальных нужд. Если информация о регистрации такого жильца внесена в ЕГРН и жильё являлось его единственным постоянным адресом на момент приватизации, муниципалитет обязан предоставить аналогичное жилое помещение вне очереди, заключив с этим гражданином договор социального найма, при условии, что он признан нуждающимся. Если это невозможно, ему могут быть предоставлены маневренные квартиры или денежная компенсация. Такие меры подчеркивают особо защищённый статус гражданина, отказавшегося от приватизации на законных основаниях.
Можно ли выписать человека, отказавшегося от приватизации?
Попытки выписать подобного жильца без его согласия не имеют законных оснований в большинстве случаев. Даже если квартира продана, новый владелец обязан соблюдать гарантии, предоставленные таким лицам Жилищным кодексом РФ. Исключение возможны только тогда, когда человек добровольно отказывается от своих прав или если доказано, что он не проживает в квартире фактически и не участвует в её содержании длительное время. Однако такие ситуации требуют отдельного судебного разбирательства, где должны быть предоставлены веские доказательства.
Важно понимать: выписка производится только по решению суда и при наличии весьма ограниченного круга оснований, в основе которых всегда должна лежать забота о соблюдении жилищных прав гражданина. Само по себе отсутствие собственности на жильё не влечёт утрату права на проживание.
Права жильца: оптимистичный взгляд в будущее
Ситуация, когда один из жильцов отказался от приватизации, становится частым предметом обсуждения среди покупателей и продавцов квартир, однако законодательство России и правоприменительная практика чётко регламентируют его статус. Решения Конституционного суда РФ, нормы ЖК РФ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации и методы учёта в ЕГРН надёжно защищают легитимные права такого гражданина. Это даёт уверенность в прозрачности и справедливости сделок с недвижимостью для всех сторон, вносит предсказуемость в юридическую практику и формирует атмосферу стабильности на рынке жилья.
Грамотное соблюдение действующего законодательства при оформлении сделок, а также открытость и честность в переговорах между продавцом, жильцом и покупателем позволяют решать даже самые сложные ситуации цивилизованно, без конфликтов. Следует всегда помнить: защита жилищных прав — фундамент справедливого общества, а государство успешно гарантирует такие права всем гражданам, независимо от их статуса собственника.
Источник: oblgazeta.ru
